<link rel="stylesheet" href="//fonts.googleapis.com/css?family=Roboto%3A400%2C400i%2C700">Calcolo Imu 2019 — come farlo e rendita catastale, la base imponibile per il calcolo e quando si è esonerati dal pagamento
Calcolo Imu 2019

COME CALCOLARE L’IMU – I FATTORI CHE INCIDONO NEL DETERMINARE L’IMPORTO TOTALE

Molti di noi vorrebbero sapere come si fa il calcolo IMU, una tassa introdotta nel 2011 con la legge n. 201 e regolata successivamente dal D.lgs n.23/2011.

Si tratta di una tassa di tipo locale che riguarda gli immobili ci sui si è proprietari o su cui si vanta qualche altro diritto di tipo reale.

Non si calcola per i seguenti tipi di immobili

Questa imposta non si calcola per le abitazioni che risultano di tipo principale e per i seguenti tipi di immobili:

  • Quelli che sono adibiti ad uso sociale;
  • Appartenenti a cooperative di tipo edilizio;
  • La casa coniugale, che in seguito a provvedimento nei casi di separazione, annullamento o scioglimento del matrimonio, viene assegnata ad un coniuge;
  • Immobile unico, per il quale si intende quello in possesso di personale che appartiene a forze di polizia, militari etc, per cui non serve avere la residenza di tipo anagrafico;
  • L’immobile ad uso di abitazione che appartiene alle categorie A1 fino ad A9, che appartiene agli italiani che però risiedono all’estero, con la condizione che risulti l’iscrizione all’AIRE e ricevano delle pensioni dal paese in cui risiedono;
  • L’abitazione più le pertinenze, ma che non deve risultare in affitto e abitata, che è in possesso di disabili o anche anziani che però sono ricoverati in maniera permanente presso qualche istituto apposito.

Infatti è la Legge di Stabilità del 2014 che evidenzia come non sia da pagare l’IMU per gli immobili che risultano prima casa, eccetto quelli categorizzati di lusso, per i quali si utilizza un’aliquota a parte e ridotta più una detrazione che è stata stabilita sulle 200 euro.

Di anno in anno le aliquote per calcolare l’IMU vengono modificate, in quanto si tratta di una discrezionalità comunale che delibera tenendo comunque conto di criteri a carattere nazionale.

Possono inoltre essere anche previste, in base all’esistenza di alcune situazioni particolari, delle esenzioni o anche detrazioni.

Calcolo dell'imu infografica

IMU e rendita catastale

Calcolare quanto pagare di IMU comporta tenere conto di un fattore importante: la rendita catastale.

Questa non è sempre uguale, nel senso che da comune a comune può essere differente.

Tale rendita si basa principalmente su due fattori:

  1. Le dimensioni dell’abitazione: quindi calcolando quanto vani sono presenti, la superficie in generale e la volumetria;
  2. L’estimo: questa particolare tariffa si basa sulla zona censuaria dove è presente l’immobile e viene stabilita dal comune, in base all’uso a cui è destinato l’immobile.

La rendita catastale viene attribuita all’immobile una volta che questo è costruito e dichiarato agibile: viene infatti proposta dal proprietario all’Agenzia del territorio e una volta attribuita, per avere il valore catastale la si moltiplica per un coefficiente appartenente al tipo di uso che si fa dell’immobile.

Dati per avere il valore della rendita

I dati che servono per avere il valore della rendita sono:

  • il comune;
  • la sezione di appartenenza;
  • il foglio;
  • la particella;
  • subalterni.

La base imponibile

Altro dato che serve nel determinare l’IMU è la base imponibile: questa si compone della rendita catastale, della sua rivalutazione al 5% e la moltiplicazione per determinati coefficienti.

Ciò significa che variando il coefficiente, secondo l’uso che ha l’immobile, di conseguenza cambia la base imponibile e pertanto il calcolo dell’IMU.

In questa tabella si può vedere in maniera più chiara come avviene la distinzione e come viene calcolata la base imponibile:

TIPO DI ABITAZIONECATEGORIACOEFFICIENTE
Civile, signorile, villa, castello, palazzo storico, popolareDa A1 ad A11 eccetto A10160
Studi e uffici privatiA1080
Convitti, case di cura, uffici pubblici, scuole, gallerie, musei etc.Da B1 a B8140
Botteghe e piccoli negoziC155
Magazzini, scuderie o stalleC2 – C6 – C7160
Locali sportivi, laboratori di arte o stabilimenti di balneazioneC3 – C4 – C5140
Banche o istituti assicurativiD580

Riduzione della base imponibile

Ci sono anche delle situazioni che prevedono una riduzione della base imponibile al 50%:

  1. Quando gli immobili hanno uso storico e artistico;
  2. Quelli che non sono agibili o non vengono utilizzati: dove l’inagibilità è a carico di chi risulta proprietario e accertata dal comune da parte di un apposito perito per quegli immobili che risultano in comodato, per il quale ci sono delle condizioni da rispettare.

Calcolata la base imponibile

Le condizioni

  • I parenti che ne usufruiscono devono rientrare entro il primo grado;
  • L’immobile non deve risultare di lusso;
  • Ci sia la presenza e la registrazione del contratto;
  • Coloro che usano l’immobile devono risultare residenti nello stesso comune.

I terreni

Nel calcolo dell’IMU, oltre agli immobili in base alla loro destinazione d’uso, sono da considerare anche i terreni.

Nel corso degli anni si sono susseguite diverse leggi a riguardo e la soluzione ultima sembra essere arrivata con la Legge di Stabilità nel 2016.

Infatti sono stati classificati quei terreni risultanti esenti dal pagamento dell’IMU:

  • Quelli risultanti montani secondo una circolare del 1993;
  • Che sono in possesso di coltivatori o imprenditori in base a quanto previsto nel D.lgs del 29 marzo del 2004;
  • Che si trovano nelle isole minori secondo la legge n.448 del 28 dicembre del 2001;
  • Che risultano con destinazione agrosilvo-pastorale.

Pertanto la tassa IMU risultante si basa su un calcolo con delle aliquote decise dal Comune più l’aggiunta di un’ulteriore aliquota che risulta però variabile e va dal 4,6 per mille fino al 10,6.

C’è anche da considerare il coefficiente di rivalutazione (il 25%) e un moltiplicatore che risulta la cifra di 135.

L’imponibile viene così calcolata: Reddito dominicale x 1,25 x135 + l’aliquota prevista.

Anche i terreni incolti sono considerati nella categoria di agricoli, proprio perché potenzialmente possono essere adibiti a quel tipo di attività.

L’esenzione

Chiunque vanta un diritto su un immobile o terreno, potenzialmente dovrebbe pagare l’IMU.

Ma come previsto dalla legge, in molti casi si è esonerati dal pagamento di tale imposta, come appunto delineato in via generale quando si tratta di prima casa.

Ovvero si deve intendere l’abitazione in cui si risiede e di cui si è proprietari; ma se per esempio la residenza anagrafica non coincide con la dimora in tale immobile e pertanto si hanno abitazioni differenti nello stesso territorio del comune, l’esenzione si applica ad un solo fabbricato.

E sono previsti altri casi in cui non bisogna pagare questa tassa locale, che abbiamo precedentemente elencato nella parte introduttiva.

Così come sono state elaborate delle riduzioni della base imponibile; ad esempio nella misura del 50% quando si tratta di comodato d’uso gratuito per i parenti entro il 1° grado.

O anche del 25% per quegli immobili che sono locati con un canone di tipo concordato.

Come non pagare l’IMU

Quando ci si ritrova nella condizione di essere proprietari di più di un’abitazione, se per la casa in cui si vive e si ha la residenza anagrafica, vi è l’esenzione dall’IMU, per gli altri immobili e pertinenze invece si deve pagare un certo importo elevato.

Pertanto spesso vengono adottate delle vie che riescono a rendere possibile l’eventualità di non pagare l’IMU.

Infatti per il calcolo di questa imposta, oltre ai coefficienti esistenti e codici vari, un elemento importante è costituito dalla residenza anagrafica, che non ha un valore di tipo formale, ma sostanziale.

Infatti ci si ritrova ad optare per la separazione dei beni e avere ognuno intestato un’immobile.

Ma oltre a questo serve però che al luogo dove è ubicato l’immobile, corrisponda la dimora di chi lo abita: situazione fattibile quando marito e moglie ad esempio per lavoro vivono in posti differenti.

Rendita catastale

Cosa fare in caso di due Comuni differenti

Ma se trattasi di due Comuni differenti e ognuno dei coniugi dimora in un’abitazione diversa, in questo caso si può ottenere l’esenzione di entrambe.

In questi casi, il Comune può avviare delle procedure di verifica per accertarsi che non ci sia evasione di fronte a questa tassazione, utilizzando dei sistemi non legalmente accettati.

È giusto pagare una tassa per un fabbricato che risulti seconda casa?
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Il pagamento

Per provvedere al pagamento dell’IMU bisogna compilare il modello F24, che è possibile recuperare presso le Banche, gli uffici postali, oppure direttamente dal web, scaricandolo dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Bisogna fare attenzione ai campi da compilare:

  • Ente o Comune: inserendo il corrispondente codice catastale, in base a dove si trova il fabbricato;
  • Ravvedimento: quando si utilizza questa formula per risanare vecchie posizioni di debito;
  • Acconto: quando si procede a pagare la prima rata;
  • Saldo: viene barrata questa casella quando si ultima il pagamento;
  • Immobili: si indica il numero dei fabbricati per i quali si deve pagare;
  • Codice Tributo: 3912 quando si tratta di prima casa; invece per la seconda si inseriscono due codici, uno per il comune e uno per lo Stato, con somma che risulta divisa a metà;
  • Rate: in cui si sceglie il pagamento rateale, in due o tre tornate;
  • Anno: il periodo a cui si riferisce l’imposta;
  • Detrazione: nel caso in cui si abbia diritto.

Compilato l’F24, si può procedere al pagamento presso le Poste o le Banche convenzionate, se non anche online utilizzando il supporto home banking.

Spesso può risultare complicata la compilazione fatta da sé; per cui si può ricorrere agli uffici del CAF o telefonando al numero del Codacons predisposto all’assistenza per individuare l’importo dell’IMU.

Si vocifera che l’IMU 2019 accorperà anche la TASI per una maggiore semplificazione. Credi sia un bene?
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Francesca Lombardi / Caporedattore
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